Кой е разработчик и с какво се занимава компания за разработки

Напоследък се появиха много нови думи, чието значение далеч не винаги е ясно веднага. Една от тях е компания за разработка и разработка. От рекламата можете да разберете, че те са свързани със строителна площадка, но защо да не ги наречете строител и строителна компания? И тъй като строителството е само част от задачите, които изпълняват разработчиците.

Какво е разработка, какво прави разработчик

Самата дума „развитие“ е транслитерация на английския развитие, най-разпространеният превод на който е развитие (растеж).

Развитие Предприемаческа дейност ли е свързана със създаване на обект на недвижим имот, реконструкция или промяна на съществуваща сграда или парцел, което води до увеличаване на тяхната стойност.

Съответно целта на девелоперската компания е да увеличи стойността на недвижимите имоти и тяхната печеливша продажба.

Етапи на проект за развитие

Как тогава разработчикът се различава от строителя? Фактът, че разработчикът само изпълнява проекта, директно извършва строителни работи, вероятно с участието на средства. Докато развитието предполага пълен цикъл - от идеята до окончателното изпълнение. Тоест компанията за разработки се занимава с:

• Разработване на идея. Това може да бъде търговско съоръжение - офис сграда, търговски център и т.н. Може да има нов блок от къщи, както частни, така и многоетажни.
• Анализ на ситуацията. Изчислява се до каква степен тази идея може да бъде ликвидна, период на изплащане, възможни печалби и степен на риск. Въз основа на тези данни се взема решение за осъществимостта на проекта.
• Търсене на строителна площадка (сгради за реконструкция), придобиване на права.
• Чрез създаване на проект.
• Търсене на изпълнител за изграждането или реконструкцията на съоръжението.
• Наблюдение на строителния процес.
• Търси купувачи или наематели.
• Управление на обекти.

Стандартната структура на компания за разработки, според която е ясно, че трябва да изпълнявате различни задачи

Това е проект за развитие. Накратко, те го измислиха, оцениха ефективността, намериха място и го внедриха. Оказва се, че девелоперската компания е организация, която носи пълна отговорност за целия строителен цикъл - от идеята до окончателното й изпълнение. Разработчикът само строи, той може да бъде нает от компания за разработки специално за строителство. Тоест изпълнява само част от проекта.

Както можете да си представите, пълното изпълнение на проекта е голям риск. Такива компании финансират проекти или сами, или с помощта на средства. Възможно е изграждане на собствен капитал. Но те също инвестират парите си и ще получат печалба само на етапа на изпълнение - от продажба и лизинг.

Видове и характеристики на дейностите по развитие

Ако говорим за задачите на развитието като цяло, това е увеличение на стойността на сграда, комплекс от сгради или парцел. Едно от направленията е реконструкция. Това е развитие на вторичния пазар. Често дейността е свързана с промяна в предназначението на сградата. Стара сграда или група се купува, напълно преустройва, след което или се продава, или се експлоатира от самата компания.

Ако говорим за строителство "от нулата", тогава задачата на девелоперската компания в този случай е да изгради най-ликвидната сграда. Във всеки случай е необходимо да сте наясно с пазара и тенденциите в неговото развитие. Необходими са познания за строителните технологии, присъствието на опитни търговци и мениджъри. Често проект за развитие е изграждането не на една сграда, а на цяла група или село. Тогава проектът включва създаването на инфраструктура.Като цяло структурата на компанията може да бъде различна - за задачите, които тя поема да изпълнява.

Планът включва не само жилищни или индустриални сгради, но и инфраструктура, подреждане и т.н.

Има два вида фирми за разработка:

• Развитие на таксите (развитие на таксите).
• Спекулативно развитие (спекулативно развитие).

Ако организацията работи на принципа на Развитие на таксите, тя изпълнява проекти за клиента. В този случай рисковете на компанията за разработка са по-малки, тъй като средствата обикновено се инвестират от клиента. Интересът на клиента в този случай е, че разработчиците са установили връзки с професионалисти за изпълнение на която и да е част от проекта. Те или имат собствен персонал (много рядко), или делегират конкретна задача на специализирана компания. Но самите те имат специалисти, които следят за качеството на работата. В тази връзка рисковете са по-малки, печалбата от инвестиции е по-висока.

Типът компания също е важен

Спекулативните компании за развитие изграждат за себе си. Те няма да продадат имота, а го оставят под управление. В този случай интересът към висококачественото изпълнение на проекта е по-голям - в края на краищата ще трябва да разрешите всички оперативни проблеми сами. Но рисковете са по-високи, съответно и цената на квадратен метър. Но резултатът вероятно ще бъде по-добър.

Устройство на земята

Устройство на земя или развитие на земята (от английското Land - земя) е вид дейност, която включва увеличаване на стойността на даден парцел. Обикновено тази дейност е свързана с промяна в предназначението на обекта, разделянето му на по-малки парцели, осигуряването на комуникации с последваща продажба за строителство. Освен това, най-често такива парцели се купуват от строителните предприемачи за изпълнението на техните проекти. Накратко, това е схемата.

В резултат на действията на строителя на земя, обикновен парцел се превръща в обект, готов за започване на строителство, което е важно с формализираните документи. Необходимо е само да регистрирате смяната на притежателя на авторските права.

Устройството на земя е отделна категория предприятия на строителния пазар

Защо този вид дейност е обособена в отделна група? Защото това е дълъг и сложен процес. Например процедурата за смяна на срещите може да отнеме повече от една година. На този етап трябва да съберете до 250 подписа. Размерът на плащанията (официални и неофициални) също е впечатляващ. Именно този вид дейност се счита за най-рисковата. Тъй като е необходимо да имаме представа не само за пазарните тенденции, но и за стратегията за развитие на региона, платежоспособността на бъдещите клиенти, планираните промени в регулаторната и законодателната рамка и много неща, които е трудно да се предвидят.

Когато избира парцел за своите дейности, компания за разработка първо определя кой може да се заинтересува от този проект - определя се група потенциални потребители. Съответно нивото на ландшафтен дизайн, сгради и инфраструктура се планира строго според класа на клиентите.

В същото време се обмисля план за привличане на средства на инвеститорите, тъй като собствените инвестирани средства на компанията обикновено съставляват 20-30% от общата сума. Обръща се голямо внимание на екологичното състояние на разглеждания обект, възможностите и перспективите за развитие на транспортни връзки със съседните градски зони и центъра.

Как да изберем разработчик

Надеждността на девелоперска компания се определя от броя на успешно завършените проекти. Това е основната мярка за успех и надеждност. Ясно е, че това обикновено са големи и "стари" играчи, които са на пазара от много години. Именно в това е трудността при развитието на този пазарен сегмент: за младите организации е много трудно да влязат в бизнеса. В допълнение към факта, че се изисква много капитал, са необходими добре установени контакти, персонал от специалисти и потенциални клиенти.В същото време изпълнението на готови проекти може да не е толкова успешно, не поради лошото качество на работата, а поради липсата на авторитет и име и ниското ниво на доверие.

Опитът е важен, наличието на завършени проекти

Всеки регион има свой собствен рейтинг на фирми за развитие. Големи и добре познати от всички, те могат едновременно да провеждат няколко големи проекта, тъй като благодарение на името си лесно привличат средствата на инвеститорите. Ако планирате да инвестирате в съоръжение в процес на изграждане, точно такава компания - с име, голям брой изградени и въведени в експлоатация съоръжения - си струва да се търси.

В големите градове може да има няколко такива фирми за развитие или проекти. За да изберете, сравнете привлекателността на обекта за себе си. В този случай е необходимо да се направи оценка не само по отношение на необходимите средства, но и по отношение на евентуално увеличение на стойността на вашето „парче“ недвижим имот. Ако наблизо или наблизо се изпълняват други проекти, най-вероятно разходите ще нараснат бързо, както и подобрена комуникация с други квартали и центъра, други градове.

В какво състояние вече са предадени обектите, колко удобни са те - също е важно

И още един съвет: не бъдете мързеливи, отидете на вече поръчаните обекти на избраните компании. Разходете се, вижте как всичко работи, удобно или не, независимо дали ви харесва това, което виждате, или не. Обърнете внимание на състоянието на сградата няколко години след доставката. Въпросът е не само в управляващата компания, но и в качеството на проекта, в спазването на технологиите и използването на нормални материали. Като цяло има много компоненти на успеха и авторитета. Разчитате само на обещания и рекламни брошури - излагате парите си на излишен риск. След оценка на резултатите от работата е по-лесно да се вземе решение. И по-важното е да бъдете по-уверени в резултатите, а това струва много.