Kupno mieszkania: jakie dokumenty są wymagane, ich weryfikacja

Nabycie nieruchomości to kluczowy krok, bo mówimy o znacznych kwotach. Aby w przyszłości transakcja nie została uznana za nieważną lub nieważną, ważne jest odpowiedzialne podejście do jej realizacji. Jakie dokumenty są potrzebne do zakupu mieszkania, zależy od konkretnej sytuacji. Istnieją różne opcje: mieszkanie w nowym lub starym domu, z udziałem kapitału macierzyńskiego, za kaucją.

Sekwencja działań, aby poprawnie zorganizować zakup mieszkania

Możesz zebrać niezbędne dokumenty zarówno z pomocą pośredników w handlu nieruchomościami, jak i samodzielnie. Rejestracja transakcji odbywa się w organach Rosreestr i teoretycznie może obejść się bez pośredników. Ale jeśli w grę wchodzą duże kwoty lub przejrzystość umowy rodzi pytania, koniecznie skontaktuj się z pośrednikami w handlu nieruchomościami w celu uzyskania pomocy.

Aby poprawnie sporządzić dokumenty przy zakupie mieszkania, upewnij się:

• Po pierwsze, wszystkie muszą być oryginalne i nie nosić śladów fałszerstw i poprawek.
• Po drugie, dokumenty należy przekazać organowi uprawnionemu do rejestracji transakcji.
• Po trzecie, należy postępować zgodnie z procedurą ustanowioną przez prawo.

Gdzie zacząć

Istotnymi warunkami umowy kupna-sprzedaży nieruchomości są informacje o wyalienowanym obiekcie (adres, numer inwentarzowy, powierzchnia) oraz jego cenie. Strony muszą być uprawnione do sfinalizowania transakcji. Samo mieszkanie nie może być obciążone hipoteką ani aresztowane. Należy go zidentyfikować, więc nie można obejść się bez dokumentów tytułowych.

Zatem z reguły wymagane będą następujące dokumenty (pakiet główny):

• Paszporty uczestników transakcji (muszą być ważne w momencie podpisywania umowy).
• Tytuł własności mieszkania.
• Paszport techniczny obiektu (sporządzony przez biuro inwentaryzacji technicznej w miejscu nieruchomości).
• Umowa kupna-sprzedaży podpisana przez strony.
• Świadectwo odbioru (dokument zakupu mieszkania w nowym budynku lub na rynku wtórnym).
• Oświadczenie o stanie. rejestracja praw do nieruchomości.
• Wyciąg z konta osobistego (dla rynku wtórnego) i księgi domowej.
• Informacja o uiszczeniu opłaty państwowej za akcję.

Świetną opcją jest przesłanie dokumentów do MFC przy zakupie mieszkania. Eksperci pomogą Ci w nawigacji, jakie konkretne dokumenty są potrzebne w danej sytuacji, co można zamówić (otrzymać) na miejscu. Możesz również rozpocząć transakcję za pośrednictwem portalu usług państwowych, co pozwoli zaoszczędzić czas.

Dodatkowo możesz potrzebować (dodatkowego pakietu):

• Wyciąg z USRN (można go wydać w MFC lub uzyskać w trakcie procedury).
• Pełnomocnictwo uprawniające do dokonania czynności (jeżeli transakcja dokonywana jest za pośrednictwem przedstawiciela).
• Dokumenty założycielskie firmy (jeśli strona jest osobą prawną).
• Potwierdzenie wpłaty środków na obiekt wspólnej budowy.
• Zgoda drugiego małżonka na zbycie majątku lub jego odpowiednika (postanowienie sądu o podziale majątku, umowa o podział itp.).
• Informacje o przestrzeganiu procedury zbycia udziału we wspólnym majątku (jeżeli nieruchomość jest własnością kilku osób).
• Aktualny certyfikat dla mat. kapitał.

Procedura formalności przy zakupie mieszkania wygląda następująco: strony podpisują umowę, podpisują ją, a następnie składają wniosek o rejestrację transakcji. Środki na obiekt muszą zostać przekazane przed przeniesieniem własności. Doskonałą opcją jest podpisanie umowy z notariuszem, wymiana kluczy i pieniędzy, a następnie kontakt z Rosreestr.

Mieszkanie w gotowym domu (rynek wtórny)

Do zakupu drugiego mieszkania będą potrzebne te same dokumenty, co w nowym budynku. Kupujący powinien upewnić się, że zapoznał się z wyciągiem z konta osobistego. Zawiera zarówno zarejestrowanych najemców, jak i długi do zapłaty za usługi. Certyfikat jest ważny przez 30 dni.

Wyciąg z księgi domowej (o składzie rodziny) pozwoli Ci dowiedzieć się o osobach zameldowanych w pokoju, którzy mają prawo z niej korzystać. Kupno nieruchomości w niektórych przypadkach daje właścicielowi możliwość eksmisji mieszkańców, ale jest to niepotrzebny kłopot. Możesz poprosić sprzedawcę o zaprzestanie rejestracji innych osób.

Dokumenty zakupu mieszkania na rynku wtórnym zawierają akt akceptacji i przeniesienia. Jest to szczególnie ważne, jeśli nieruchomość jest sprzedawana z meblami i dodatkowym wyposażeniem. Odzwierciedlaj aktualny stan liczników w celu usunięcia odpowiedzialności za długi poprzedniego użytkownika. Ustawa jest przede wszystkim konieczna dla sprzedawcy, ale może służyć jako podstawa do zgłoszenia reklamacji w przypadku stwierdzenia ukrytych wad.

Mieszkanie w nowym budynku (rynek pierwotny)

Dokumenty przy zakupie mieszkania od dewelopera obejmują akt odbioru i przekazania obiektu, zaświadczenie o spłacie zadłużenia firmie. Ważne jest, że oprócz umowy kupna-sprzedaży może istnieć umowa inwestycyjna. Jednak sama transakcja jest bezpieczniejsza, potrzeba mniej zabezpieczeń, ponieważ nie ma poprzednich właścicieli, historii posiadania obiektu.

Opcje zakupu obiektu:

• Na własny koszt;
• Dla przyciągniętych zasobów.

W pierwszym i drugim przypadku księgowość firmy musi potwierdzić zaksięgowanie pieniędzy na koncie. Nie ma znaczenia, czy pochodzą od kupującego, czy z banku - nie ma znaczenia przy rejestracji. Jeżeli nabywca nieruchomości uczestniczył we wspólnej budowie, potrzebuje takiego samego zaświadczenia od spółdzielni.

Ważny! W przypadku budowy wspólnej, pieniądze nie mogą być przekazywane gotówką. Otrzymywane są tylko na koszt dewelopera lub spółdzielni. Niepokojący powinien być wymóg przelewu gotówki: to jedna z oznak zbliżającego się bankructwa.

Przed wyjazdem do Rosreestr musisz upewnić się:

• świadectwo odbioru przedmiotu (kupujący zaświadcza, że ​​zgadza się z jakością i wielkością wykonanej pracy);
• paszport techniczny do mieszkania (wymagane pomiary wszystkich pomieszczeń, sporządzenie planu).

Podpisanie protokołu odbioru nie pozbawia kupującego możliwości żądania usunięcia niektórych braków. Ale, jak pokazuje praktyka, po rejestracji chęć firmy do wyeliminowania niedociągnięć gwałtownie spada. Bez takiego aktu transakcja nie może zostać zarejestrowana u władz Rosreestr. Jeżeli deweloper nie usunie niedociągnięć przez długi czas, istnieje możliwość: podpisania protokołu odbioru z zastrzeżeniami, który wskazuje ramy czasowe wykończenia obiektu.

Osiedle zabezpieczone nieruchomością

Kredyty hipoteczne są najlepszym sposobem rozwiązania problemu mieszkaniowego dla większości rodzin. Prawo zezwala na zakup mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, pozostawiając bankowi prawo do zatwierdzenia transakcji. Nie myl kredytu hipotecznego z leasingiem: w drugim przypadku nieruchomość pozostaje u podmiotu finansującego transakcję. Udział banku (zadłużenie wobec niego) jest koniecznie odzwierciedlony w dokumentach rejestracyjnych.

Transakcja obejmująca środki z banku jest nieco bardziej skomplikowana:

• zostaje zawarta umowa kupna nieruchomości z deweloperem;
• w banku składany jest wniosek z wnioskiem o kredyt;
• po otrzymaniu środków deweloper wystawia zaświadczenie o braku zadłużenia kupującego (udziałowca) z tytułu przedmiotu;
• opcja - sprzedawca mieszkania z rynku wtórnego poświadcza fakt otrzymania pieniędzy

Dalej - ta sama procedura: musisz zebrać dokumenty dotyczące przedmiotu i złożyć wniosek o rejestrację transakcji. Do nowego mieszkania potrzebny jest również paszport techniczny, a do umowy dołącza się akt przyjęcia lokalu do eksploatacji. Z reguły programiści mają dział sprzedaży, który pomaga zebrać niezbędne dokumenty.

Uwaga! Po zarejestrowaniu transakcji należy powiadomić bank w terminie określonym w umowie. Niespełnienie tego wymogu pociąga za sobą kary dla kredytobiorcy. Dopóki bank nie dostarczy Rosreestr zaświadczenia o spłacie zadłużenia, żadne działania nie mogą zostać podjęte w odniesieniu do nieruchomości.

W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym do zakupu mieszkania na hipotece będą potrzebne dodatkowe dokumenty. Należą do nich dokument wyceny nieruchomości, niezbędny na etapie uzyskiwania kredytu w banku. Ma to na celu uniknięcie fikcyjnych transakcji, gdy nieruchomość jest sprzedawana po zawyżonej cenie.

Należy zaznaczyć, że bank nie będzie towarzyszył transakcji klienta, ograniczając się jedynie do partycypacji finansowej w procesie. Ale kontrola będzie kompletna i kompleksowa, aw przypadku naruszenia warunków umowy instytucja może zażądać zwrotu całej kwoty.

Zakup pokoju

Dokumenty zakupu udziału w mieszkaniu zawierają pisemne zawiadomienie innych właścicieli o planowanej transakcji. Mają prawo pierwokupu pokoju za cenę oferowaną innym. Bez zawiadomienia sporządzonego przez notariusza umowa nie może zostać zarejestrowana w Rosreestr.

Na tych samych zasadach następuje przeniesienie własności części budynku mieszkalnego, jeżeli udział ten nie zostanie wniesiony w naturze. Teoretycznie mieszkanie można również podzielić na dwa osobne obiekty, ale jest to trudniejsze. Jeżeli jednak prawo pierwokupu nie jest przestrzegane, inni akcjonariusze mogą żądać jedynie przeniesienia na siebie zobowiązań kupującego, ale nie anulowania transakcji.

Funkcje zakupu domu za pomocą certyfikatu

Jak wiecie, na narodziny pierwszego (od 01.01.2020 r.), Drugiego i kolejnych dzieci wypłacany jest kapitał macierzyński. Można go wdrożyć w celu poprawy warunków życia rodziny. Główną zasadą jest przydział akcji, w przypadku których dziecko również otrzyma swój udział. Dlatego dokumenty na zakup domu pod kapitał macierzyński zawierają przede wszystkim zaświadczenie uprawniające do wsparcia finansowego.

Wymagane będą inne warunki:

• Zgoda organu opiekuńczego i opiekuńczego (w przypadku równoległej sprzedaży przedmiotu, w którym dziecko jest zarejestrowane);
• Odbicie w porozumieniu faktu przeniesienia udziału na każde dziecko, za które otrzymano kapitał, z późniejszą rejestracją.

Najpierw musisz skontaktować się z funduszem emerytalnym (w urzędzie terytorialnym lub za pośrednictwem portalu służb państwowych). Wydany certyfikat umożliwia opłacenie transakcji w całości lub w części zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Nie można uniknąć udziału JAF, ponieważ pieniądze zostaną przelane na konto sprzedawcy nieruchomości przez wskazany dział.

Do realizacji transakcji potrzebne będą dokumenty potwierdzające obecność dzieci: akty urodzenia. Kupujący nie może zostać pozbawiony praw rodzicielskich nad synem lub córką. Organy nadzorcze monitorują prawidłowość transakcji. Jeśli jednak pojawią się błędy, nie podważą samej umowy, a jedynie legalność przelewu środków na podstawie certyfikatu.

Ważny! Matkapital może posłużyć do spłaty pierwszej raty kredytu lub do spłaty części zadłużenia, odsetek. Szczegółowe instrukcje dotyczące dysponowania środkami są dostępne na stronie internetowej FIU.

Gdzie mogą pojawić się błędy

Dla kupującego nieruchomość ważne jest, aby kupował dokładnie ten przedmiot, który został mu pokazany. Przed sprawdzeniem dokumentów przy zakupie mieszkania, trzeba dopasować adresy. Zdarzały się przypadki, gdy zamiast jednego lokalu sprzedawali inny. Kolejnym ważnym aspektem jest teren budowy. Stare arkusze danych mogą zawierać błędy i nieścisłości.Kupujący ma prawo upewnić się, że płaci za prawdziwe "metry", a nie za powietrze.

Częste problemy:

• nieważność paszportu (na przykład po zmianie nazwiska);
• błędy techniczne w karcie danych;
• informacje o prawie rzeczowym (wykonanym z naruszeniem);
• problemy z prywatyzacją obiektu (prowadzoną nielegalnie).

W razie wątpliwości dokumenty te należy sprawdzić

Jakie dokumenty sprawdzić przy zakupie mieszkania

Papiery, na podstawie których własność została przeniesiona na sprzedającego. Niepokojące powinno być dokonanie kilku transakcji szybko, gdy każda z osób posiadała mieszkanie przez minimalny czas. Dzięki wyciągowi z USRN możesz poznać historię nieruchomości, chroniąc się przed potencjalnie niebezpieczną transakcją.

Jak sporządzić umowę sprzedaży

Możesz poprosić o pomoc pośredników w handlu nieruchomościami lub prawników: ta usługa jest świadczona oddzielnie. Przykładowe formularze umów w Internecie również są w porządku. Im prostsza umowa, tym lepiej, a duża liczba dodatkowych warunków powinna Cię ostrzec.

Ważny! Cena podana w umowie musi być realistyczna. W przypadku anulowania transakcji strony wracają do pierwotnego stanu. Zaniżenie kwoty może prowadzić do strat finansowych.

Co się stanie, jeśli nie dopełnisz wszystkich formalności

Niektóre dokumenty można zażądać do ubezpieczenia, ale środki ostrożności nie będą zbędne, bo mówimy o dużych kwotach. Na przykład, jeśli dom jest kupowany w związku małżeńskim, wymagana jest zgoda na jego wyprowadzenie z „drugiej połowy”. Tak się składa, że ​​dana osoba kilkakrotnie wychodzi za mąż i rozwodzi się, ślady byłej żony giną.

Jeśli nie upewnisz się, że inne osoby nie ubiegają się o mieszkanie, transakcja może zostać w przyszłości zakwestionowana. Dotyczy to również nieruchomości odziedziczonych. Każdy ze spadkobierców, który z ważnych powodów nie domagał się swoich praw, może to uczynić w przyszłości.

Uwaga! Kupując dom na rynku wtórnym, powinieneś zwrócić się o pomoc do pośredników w handlu nieruchomościami w celu kompleksowego sprawdzenia transakcji. Organizacje ponoszą odpowiedzialność finansową za jakość świadczonych usług.

Plik rejestracyjny zawiera cały pakiet dokumentów związanych z poprzednią transakcją. Profesjonalni uczestnicy rynku mają prawo je zdobyć i zbadać. Oczywiście nie ma to sensu w przypadku nowo powstałych nieruchomości. Ale jeśli przedmiot przeszedł przez co najmniej jedną rękę, środek ostrożności nie będzie zbyteczny.

Co będzie pod ręką po zakończeniu transakcji

Rezultatem jest państwowa rejestracja umowy, na podstawie której własność przechodzi na nabywcę. Dokumenty otrzymane przy zakupie mieszkania – jest to wyciąg z USRN, paszport techniczny, a także umowa podpisana przez strony. Strony mają prawo do samodzielnego wykonania kopii dokumentów wykorzystanych w toku postępowania. Sprzedający otrzymuje pełną kwotę określoną w umowie.

Dokumenty wystawiane przy zakupie mieszkania w zabudowie współdzielonej będą zawierały zaświadczenie, że wspólnik w pełni wywiązał się ze swoich zobowiązań wobec dewelopera. Zachowaj ten dokument na przyszłość (czasami firmy bankrutują).

Wiele z otrzymanych dokumentów będzie potrzebnych do wydania odliczenia majątku.

Koszt realizacji transakcji

Dla obywateli to 2000 rubli, a dla tych, którzy zawrą umowę przez portal Służb Państwowych będzie to 1400. Kwota obejmuje tylko rejestrację umowy i dokonanie zmian w USRN. Wyciąg kosztuje od 350 rubli. Usługi pośredników w handlu nieruchomościami, duplikaty dokumentów są płatne osobno.