Kúpa bytu: aké doklady sú potrebné, ich overenie

Nadobudnutie nehnuteľností je zásadným krokom, pretože hovoríme o významných sumách. Aby sa v budúcnosti transakcia neuznala ako neplatná alebo neplatná, je dôležité k jej realizácii zaujať zodpovedný prístup. Aké doklady sú potrebné na kúpu bytu, závisí od konkrétnej situácie. Existujú rôzne možnosti: bývanie v novom alebo starom dome so zapojením materského kapitálu na kauciu.

Postupnosť krokov k správnemu usporiadaniu kúpy bytu

Potrebné doklady môžete zhromaždiť buď pomocou obchodníkov s nehnuteľnosťami, alebo svojpomocne. Registrácia transakcie sa uskutočňuje v orgánoch spoločnosti Rosreestr a teoreticky sa môže zaobísť bez sprostredkovateľov. Ak však ide o vysoké sumy alebo transparentnosť dohody vyvoláva otázky, obráťte sa o pomoc realitných kancelárií.

Aby ste pri kúpe bytu správne vypracovali doklady, musíte:

• Po prvé, všetky musia byť originálne a nesmú vykazovať známky falšovania a opráv.
• Po druhé, dokumenty by sa mali predložiť orgánu oprávnenému na registráciu transakcie.
• Po tretie, je potrebné dodržať postup ustanovený zákonom.

Kde začať

Podstatnými podmienkami zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľností sú informácie o odcudzenom objekte (adresa, súpisné číslo, plocha) a jeho cena. Strany musia byť oprávnené na dokončenie transakcie. Samotný byt nemôže mať nijaké bremeno, to znamená byť zastavený v hypotéke, zatknutý. Je potrebné ju identifikovať, takže sa nezaobídete bez dokumentov s titulom.

Spravidla sa teda budú vyžadovať nasledujúce príspevky (hlavné balenie):

• Pasy účastníkov transakcie (musia byť platné v čase podpísania zmluvy).
• List vlastníctva k bytu.
• Technický pas pre objekt (vyhotovený kanceláriou technického inventára v mieste umiestnenia nehnuteľnosti).
• Kúpna zmluva podpísaná zmluvnými stranami.
• Potvrdenie o prevzatí (doklad o kúpe bytu v novostavbe alebo na sekundárnom trhu).
• Vyhlásenie o štáte. registrácia práv k nehnuteľnostiam.
• Výpis z osobného účtu (pre sekundárny trh) a z registra domu.
• Informácie o zaplatení štátnej povinnosti za akciu.

Skvelou možnosťou je predložiť dokumenty MFC pri kúpe bytu. Odborníci vám pomôžu zorientovať sa v tom, aké konkrétne dokumenty sú v danej situácii potrebné, čo je možné objednať (prijať) na mieste. Transakciu môžete spustiť aj prostredníctvom portálu štátnych služieb, ušetrí vám to čas.

Možno budete potrebovať nasledujúce (ďalší balík):

• Výňatok z USRN (môže byť vydaný na MFC alebo získaný počas postupu).
• Plná moc, ktorá dáva právo na vykonanie úkonu (ak sa transakcia vykonáva prostredníctvom zástupcu).
• Základné dokumenty spoločnosti (ak je stranou právnická osoba).
• Potvrdenie o zaplatení finančných prostriedkov za objekt spoločnej stavby.
• Súhlas druhého manžela s dispozíciou s majetkom alebo s rovnocenným majetkom (rozhodnutie súdu, ktorým sa majetok rozdelil, dohoda o rozdelení atď.).
• Informácie o súlade s postupom pri scudzení podielu na spoločnom majetku (ak je nehnuteľnosť vo vlastníctve viacerých osôb).
• Aktuálne vysvedčenie pre mat. kapitál.

Postup spracovania dokladov pri kúpe bytu je nasledovný: zmluvné strany podpíšu dohodu, vykonajú ju a potom požiadajú o registráciu transakcie. Finančné prostriedky na predmet musia byť prevedené pred prevodom vlastníctva. Vynikajúcou možnosťou je podpísať dohodu s notárom, vymeniť kľúče a peniaze a potom kontaktovať Rosreestr.

Bývanie v hotovom dome (sekundárny trh)

Na kúpu sekundárneho bytového bytu budete potrebovať rovnaké doklady ako v novej budove. Kupujúci by sa mal s výpisom z osobného účtu určite oboznámiť. Uvádza zoznam registrovaných nájomcov aj dlhy za úhradu služieb. Certifikát je platný 30 dní.

Výpis z domácej knihy (o zložení rodiny) vám umožní zistiť, kto je zaregistrovaný v miestnosti a kto má právo ho používať. Nákup nehnuteľností v niektorých prípadoch dáva vlastníkovi možnosť vysťahovať obyvateľov, čo však predstavuje zbytočné problémy. Môžete požiadať predajcu, aby prestal registrovať ďalšie osoby.

Dokumenty o kúpe bytu na sekundárnom trhu zahŕňajú akt prijatia a prevodu. To je obzvlášť dôležité, ak sa nehnuteľnosť predáva s nábytkom a doplnkovým vybavením. Odrážajte aktuálny stav počítadiel, aby ste odstránili zodpovednosť za dlhy predchádzajúceho používateľa. Tento úkon je v prvom rade nevyhnutný pre predajcu, ale môže slúžiť ako základ pre uplatnenie reklamácie v prípade zistenia skrytých vád.

Bývanie v novej budove (primárny trh)

Dokumenty pri kúpe bytu od developera zahŕňajú akt prevzatia a prevodu veci, osvedčenie o splatení dlhu voči spoločnosti. Je dôležité, aby popri kúpno-predajnej zmluve mohla existovať aj investičná zmluva. Samotná transakcia je však bezpečnejšia, je potrebných menej cenných papierov, pretože neexistujú žiadni predchádzajúci vlastníci, história vlastníctva objektu.

Možnosti nákupu objektu:

• Na vlastné náklady;
• Za prilákané zdroje.

V prvom a druhom prípade musí účtovné oddelenie spoločnosti potvrdiť, že peniaze boli pripísané na účet. Nezáleží na tom, či prišli od kupujúceho alebo od banky - nezáleží na registrácii. Ak sa nadobúdateľ nehnuteľnosti podieľal na spoločnej výstavbe, potrebuje rovnaké osvedčenie od družstva.

Dôležité! V prípade zdieľanej výstavby nie je možné previesť peniaze v hotovosti. Prijímajú sa iba na náklady vývojára alebo družstva. Požiadavka prevodu finančných prostriedkov v hotovosti by mala byť alarmujúca: je to jeden zo znakov hroziaceho bankrotu.

Pred cestou do Rosreestru sa musíte ubezpečiť:

• preberací list objektu (kupujúci potvrdzuje, že súhlasí s kvalitou a objemom vykonaných prác);
• technický pas pre byt (budú sa vyžadovať merania všetkých miestností, vypracovanie plánu).

Podpísanie preberacieho osvedčenia nezbavuje kupujúceho možnosti domáhať sa odstránenia určitých nedostatkov. Ako však ukazuje prax, po registrácii sa túžba spoločnosti odstrániť nedostatky prudko znižuje. Bez takéhoto úkonu nemožno transakciu zaregistrovať na orgánoch Rosreestru. Ak vývojár nedostatky dlhodobo neopraví, existuje možnosť: podpísať preberací certifikát s výhradami, ktorý označuje časový rámec na dokončenie objektu.

Bývanie zabezpečené nehnuteľnosťou

Hypotéky sú najlepším spôsobom riešenia problému s bývaním pre väčšinu rodín. Zákon umožňuje nákup bývania na primárnom a sekundárnom trhu a ponecháva právo na schválenie transakcie pre banku. Nezamieňajte hypotéku s lízingom: v druhom prípade zostáva nehnuteľnosť na subjekte, ktorý financuje transakciu. Účasť banky (dlh voči nej) sa nevyhnutne odráža v registračných dokumentoch.

Transakcia zahŕňajúca finančné prostriedky z banky je o niečo komplikovanejšia:

• s developerom sa uzatvára dohoda o kúpe nehnuteľností;
• do banky sa podáva žiadosť so žiadosťou o úver;
• po obdržaní finančných prostriedkov vydá developer osvedčenie o tom, že kupujúci (akcionár) nemá voči predmetu žiadny dlh;
• možnosť - predajca bytu na sekundárnom trhu potvrdzuje skutočnosť prijatia peňazí.

Ďalej - rovnaký postup: musíte zhromaždiť dokumenty k objektu a požiadať o registráciu transakcie. Nový byt tiež vyžaduje technický pas a k zmluve je priložený akt prijatia priestorov do prevádzky. Vývojári majú spravidla obchodné oddelenie, ktoré pomáha zhromažďovať potrebné doklady.

Pozor! Po zaregistrovaní transakcie musíte banku upovedomiť v lehote uvedenej v dohode. Nedodržanie tejto požiadavky znamená pre dlžníka sankcie. Kým banka neposkytne Rosreestru osvedčenie o splatení dlhu, s nehnuteľnosťami nemožno podniknúť nijaké kroky.

Ak sa bývanie kupuje na sekundárnom trhu, na kúpu bytu na hypotéku sa budú vyžadovať ďalšie doklady. Patrí medzi ne dokument o ocenení nehnuteľnosti, ktorý je nevyhnutný vo fáze získania úveru od banky. Robí sa to preto, aby sa zabránilo fiktívnym transakciám, keď sa nehnuteľnosť predáva za predraženú cenu.

Je potrebné poznamenať, že banka nebude sprevádzať transakciu klienta a obmedzí sa iba na finančnú účasť na procese. Kontrola však bude úplná a komplexná a v prípade porušenia podmienok zmluvy môže inštitúcia požadovať vrátenie celej sumy.

Nákup izby

Súčasťou dokladov o kúpe podielu na byte je písomné oznámenie ostatným vlastníkom navrhovanej transakcie. Majú predkupné právo na kúpu izby za cenu ponúkanú ostatným. Bez oznámenia vypracovaného notárom nemožno zmluvu zaregistrovať u spoločnosti Rosreestr.

Podľa rovnakých pravidiel sa prevod vlastníctva časti bytového domu uskutoční, ak sa podiely nepridelia v naturáliách. Teoreticky sa dá byt rozdeliť aj na dva samostatné objekty, je to však náročnejšie. Ak však nebolo dodržané právo na prednostný nákup, môžu ostatní držitelia vlastného imania požadovať iba prevod záväzkov kupujúceho na seba, nie však zrušenie transakcie.

Vlastnosti nákupu domu pomocou certifikátu

Ako viete, pri narodení prvého (od 01.01.2020), druhého a ďalších detí sa vypláca materský kapitál. Môže sa implementovať na zlepšenie životných podmienok rodiny. Hlavným pravidlom je prideľovanie podielov, kde svoje podiely dostane aj dieťa. Dokumenty na kúpu domu pod materským kapitálom preto predovšetkým obsahujú certifikát, ktorý ich oprávňuje na finančnú podporu.

Budú potrebné ďalšie podmienky:

• Súhlas opatrovníckych a opatrovníckych orgánov (v prípade súbežného predaja predmetu, v ktorom je dieťa zaregistrované);
• Odraz v zmluve o skutočnosti prevodu podielu na každé dieťa, na ktoré sa získalo hlavné imanie, s následnou registráciou.

Najprv musíte kontaktovať dôchodkový fond (na územnom úrade alebo prostredníctvom portálu štátnych služieb). Vydaný certifikát je vhodný na úplné alebo čiastočné zaplatenie transakcie na primárnom aj sekundárnom trhu. Účasť FIU sa nedá vyhnúť, pretože peniaze budú prevedené na účet predajcu nehnuteľností uvedeným útvarom.

Na dokončenie transakcie budete potrebovať doklady potvrdzujúce prítomnosť detí: rodné listy. Kupujúci nesmie byť pozbavený rodičovských práv na syna alebo dcéru. Orgány dohľadu monitorujú správnosť transakcie. Ak sa však vyskytnú chyby, nespochybnia samotnú dohodu, ale iba zákonnosť prevodu finančných prostriedkov na základe osvedčenia.

Dôležité! Matkapital je možné použiť na zaplatenie prvej splátky z úveru alebo na vyplatenie časti dlhu, úrokov. Podrobné pokyny na nakladanie s finančnými prostriedkami sú k dispozícii na webových stránkach FIU.

Kde sa môžu vyskytnúť chyby

Pre kupujúceho nehnuteľností je dôležité ubezpečiť sa, že kupuje presne ten objekt, ktorý mu bol preukázaný. Pred kontrolou dokladov pri kúpe bytu, treba sa zhodovat s adresami. Boli prípady, keď namiesto jedného areálu predali iný. Ďalším dôležitým aspektom je oblasť výstavby. Staré údajové listy môžu obsahovať chyby a nepresnosti.Kupujúci má právo uistiť sa, že platí za skutočné „merače“, a nie za vzduch.

Bežné problémy:

• neplatnosť pasu (napríklad po zmene mena);
• technické chyby v údajovom liste;
• informácie o vlastníckych právach (vypracované s porušením);
• problémy s privatizáciou objektu (vykonané nelegálne).

Tieto dokumenty je potrebné skontrolovať v prípade pochybností

Aké doklady skontrolovať pri kúpe bytu

Doklady, na základe ktorých prešlo vlastníctvo na predávajúceho. Malo by byť alarmujúce rýchlo vykonať niekoľko transakcií, keď každá osoba vlastnila byt po minimálnu dobu. Vďaka výpisu z USRN môžete zistiť históriu nehnuteľností a chrániť sa pred potenciálne nebezpečnou transakciou.

Ako uzavrieť kúpno-predajnú zmluvu

Môžete požiadať o pomoc realitných kancelárií alebo právnikov: táto služba je poskytovaná samostatne. Vzorové formuláre zmlúv na internete sú takisto v poriadku. Čím jednoduchšia bude dohoda, tým lepšie, a bude na to potrebné upozorniť na množstvo ďalších podmienok.

Dôležité! Cena uvedená v dohode musí byť realistická. Ak sa transakcia zruší, strany sa vrátia do pôvodného stavu. Podhodnotenie sumy môže viesť k finančným stratám.

Čo sa stane, ak nesplníte všetky formálne náležitosti

Niektoré dokumenty je možné vyžiadať pre poistenie, preventívne opatrenia však nebudú zbytočné, pretože hovoríme o veľkých sumách. Napríklad ak je dom kúpený v manželstve, na jeho odcudzenie od „druhej polovice“ sa vyžaduje súhlas. Stáva sa, že sa človek niekoľkokrát ožení a rozvedie, stopy jeho bývalej manželky sa stratia.

Ak nezabezpečíte, aby o byt nepodali žiadosť iné osoby, môže byť v budúcnosti transakcia napadnutá. To platí aj pre zdedené nehnuteľnosti. Ktokoľvek z nástupcov, ktorí sa z platných dôvodov nedovolávali svojich práv, môže tak urobiť v budúcnosti.

Pozor! Pri kúpe domu na sekundárnom trhu stojí za to kontaktovať realitných kancelárií a požiadať ich o komplexnú kontrolu transakcie. Organizácie sú finančne zodpovedné za kvalitu poskytovaných služieb.

Registračný súbor obsahuje celý balík dokumentov týkajúcich sa predchádzajúcej transakcie. Profesionálni účastníci trhu majú právo na ich získanie a výskum. To samozrejme nemá zmysel robiť vo vzťahu k novovzniknutej nehnuteľnosti. Ale ak objekt prešiel aspoň jednou rukou, preventívne opatrenie nebude nadbytočné.

Čo bude po ruke po dokončení transakcie

Výsledkom je štátna registrácia dohody, na základe ktorej sa prevedie vlastníctvo na nadobúdateľa. Doklady prijaté pri kúpe bytu – toto je výpis z USRN, technický pas, ako aj dohoda podpísaná stranami. Zmluvné strany majú právo na to, aby si vyhotovili kópie podkladov použitých počas konania. Predávajúci dostane peniaze stanovené v dohode v plnej výške.

Doklady vydané pri kúpe bytu v spoločnej stavbe budú obsahovať osvedčenie, že akcionár si v plnej miere splnil svoju povinnosť voči developerovi. Nezabudnite si tento dokument odložiť pre neskoršie použitie (niekedy spoločnosti skrachujú).

Mnoho z prijatých dokumentov bude potrebných na vykonanie odpočtu nehnuteľnosti.

Náklady na vykonanie obchodu

Pre občanov je to 2 000 rubľov a pre tých, ktorí uskutočňujú transakcie prostredníctvom portálu štátnych služieb, to bude 1 400. Suma zahŕňa iba registráciu zmluvy a vykonávanie zmien v USRN. Výťažok stojí od 350 rubľov. Služby realitných kancelárií a duplikáty dokumentov sa platia osobitne.