Mua căn hộ: cần những giấy tờ gì, xác minh của họ

Mua lại bất động sản là một bước quan trọng, bởi vì chúng ta đang nói về số tiền đáng kể. Để trong tương lai giao dịch không bị coi là vô hiệu hoặc vô hiệu, điều quan trọng là phải thực hiện một cách có trách nhiệm để thực hiện giao dịch đó. Mua căn hộ chung cư cần những giấy tờ gì thì tùy từng trường hợp cụ thể. Có nhiều lựa chọn khác nhau: ở trong một ngôi nhà mới hoặc cũ, với sự tham gia của vốn thai sản, tại ngoại.

Trình tự các hành động để sắp xếp chính xác việc mua một căn hộ

Bạn có thể thu thập các giấy tờ cần thiết cả với sự trợ giúp của môi giới và của riêng bạn. Việc đăng ký giao dịch diễn ra trong các cơ quan của Rosreestr và về mặt lý thuyết có thể thực hiện mà không cần trung gian. Nhưng nếu số tiền lớn đang bị đe dọa hoặc tính minh bạch của thỏa thuận đặt ra câu hỏi, hãy nhớ liên hệ với các nhà môi giới để được trợ giúp.

Để lập hồ sơ một cách chính xác khi mua căn hộ, hãy đảm bảo:

• Thứ nhất, chúng phải là bản gốc và không có dấu hiệu giả mạo và sửa chữa.
• Thứ hai, cần nộp giấy tờ cho cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch.
• Thứ ba, cần tuân theo thủ tục do luật định.

Nơi để bắt đầu

Điều kiện thiết yếu của hợp đồng mua bán bất động sản là thông tin về đối tượng được chuyển nhượng (địa chỉ, số lượng hàng tồn kho, diện tích) và giá cả của nó. Các bên phải có đủ điều kiện để hoàn thành giao dịch. Căn hộ tự nó không thể có bất kỳ rào cản nào, tức là bị thế chấp, bị bắt giữ. Nó cần được xác định, vì vậy bạn không thể làm mà không có tài liệu về tiêu đề.

Vì vậy, theo nguyên tắc chung, các giấy tờ sau sẽ được yêu cầu (gói chính):

• Hộ chiếu của người tham gia giao dịch (phải còn hiệu lực tại thời điểm ký hợp đồng).
• Chứng thư quyền sở hữu căn hộ.
• Hộ chiếu kỹ thuật cho đối tượng (do phòng kỹ thuật kiểm kê nơi có tài sản xuất trình).
• Hợp đồng mua bán do các bên ký kết.
• Giấy chứng nhận (tài liệu mua căn hộ trong tòa nhà mới hoặc trên thị trường thứ cấp).
• Tuyên bố về trạng thái. đăng ký quyền đối với bất động sản.
• Trích từ tài khoản cá nhân (đối với thị trường thứ cấp) và sổ đăng ký nhà.
• Thông tin về việc thanh toán nghĩa vụ nhà nước cho hành động.

Một lựa chọn tuyệt vời là nộp tài liệu cho MFC khi mua căn hộ. Các chuyên gia sẽ giúp bạn định hướng những giấy tờ cụ thể nào là cần thiết trong một tình huống nhất định, những gì có thể được đặt hàng (nhận) ngay tại chỗ. Bạn cũng có thể bắt đầu giao dịch thông qua cổng Dịch vụ Nhà nước, điều này sẽ tiết kiệm thời gian.

Ngoài ra, bạn có thể cần những thứ sau (gói bổ sung):

• Trích xuất từ ​​USRN (có thể được cấp tại MFC hoặc lấy trong quá trình làm thủ tục).
• Giấy ủy quyền trao quyền thực hiện một hành động (nếu giao dịch được thực hiện thông qua người đại diện).
• Văn bản thành lập công ty (nếu bên đó là pháp nhân).
• Xác nhận đã nộp kinh phí cho đối tượng xây dựng chung.
• Sự đồng ý của người vợ / chồng thứ hai để định đoạt tài sản hoặc tài sản tương đương (quyết định của tòa án về việc chia tài sản, thỏa thuận phân chia, v.v.).
• Thông tin về việc tuân thủ thủ tục chuyển nhượng phần tài sản chung (nếu tài sản đó thuộc sở hữu chung của nhiều người).
• Chứng chỉ hiện tại cho chiếu. thủ đô.

Quy trình xử lý hồ sơ khi mua căn hộ chung cư như sau: các bên ký thỏa thuận, thực hiện, sau đó nộp hồ sơ đăng ký giao dịch. Các quỹ cho đối tượng phải được chuyển giao trước khi chuyển giao quyền sở hữu. Một lựa chọn tuyệt vời là ký thỏa thuận với công chứng viên, trao đổi chìa khóa và tiền, sau đó liên hệ với Rosreestr.

Nhà ở hoàn thiện (thị trường thứ cấp)

Bạn sẽ cần các giấy tờ tương tự để mua một căn hộ nhà ở thứ cấp như trong một tòa nhà mới. Người mua chắc chắn nên tự làm quen với bảng sao kê của tài khoản cá nhân. Nó liệt kê cả những người thuê đã đăng ký và các khoản nợ phải trả cho các dịch vụ. Chứng chỉ có giá trị trong vòng 30 ngày.

Một bản trích lục từ sổ nhà (về thành phần của gia đình) sẽ cho phép bạn tìm hiểu về những người đã đăng ký trong phòng, ai có quyền sử dụng nó. Việc mua bất động sản trong một số trường hợp mang lại cho chủ sở hữu cơ hội đuổi người dân ra khỏi nhà, nhưng đây là một rắc rối không cần thiết. Bạn có thể yêu cầu người bán ngừng đăng ký người khác.

Hồ sơ mua căn hộ trên thị trường thứ cấp bao gồm giấy chấp nhận chuyển nhượng. Điều này đặc biệt quan trọng nếu tài sản được bán kèm theo đồ đạc và thiết bị bổ sung. Phản ánh tình trạng hiện tại của quầy để loại bỏ trách nhiệm đối với các khoản nợ của người sử dụng trước đó. Trước hết, hành động này là cần thiết đối với người bán, nhưng nó có thể là cơ sở để đưa ra yêu cầu bồi thường nếu phát hiện ra những khiếm khuyết tiềm ẩn.

Nhà ở trong tòa nhà mới (thị trường sơ cấp)

Các giấy tờ khi mua căn hộ của chủ đầu tư bao gồm giấy chấp nhận chuyển nhượng đồ vật, giấy xác nhận đã trả nợ cho công ty. Điều quan trọng là ngoài thỏa thuận mua bán có thể có thỏa thuận đầu tư. Tuy nhiên, bản thân giao dịch an toàn hơn, cần ít chứng khoán hơn, vì không có chủ sở hữu trước đó, lịch sử sở hữu của đối tượng.

Tùy chọn mua đối tượng:

• Bằng chi phí của riêng bạn;
• Đối với các nguồn lực thu hút.

Trong trường hợp thứ nhất và thứ hai, bộ phận kế toán của công ty phải xác nhận rằng tiền đã được ghi có vào tài khoản. Không quan trọng nếu họ đến từ người mua hay từ ngân hàng - đăng ký không quan trọng. Nếu người mua tài sản tham gia xây dựng chung thì cần có giấy chứng nhận tương tự của hợp tác xã.

Quan trọng! Trường hợp xây dựng chung không được chuyển tiền mặt. Chúng chỉ được nhận với chi phí của nhà phát triển hoặc hợp tác xã. Yêu cầu chuyển tiền bằng tiền mặt cần được báo động: đây là một trong những dấu hiệu của một sự phá sản sắp xảy ra.

Trước khi đến Rosreestr, bạn cần đảm bảo:

• chứng chỉ nghiệm thu của đối tượng (bên mua xác nhận đồng ý với chất lượng và khối lượng công việc đã thực hiện);
• Hộ chiếu kỹ thuật cho căn hộ (yêu cầu đo đạc tất cả các phòng, lập sơ đồ).

Việc ký chứng nhận chấp nhận không tước đi cơ hội của người mua để yêu cầu loại bỏ những thiếu sót nhất định. Tuy nhiên, như thực tế cho thấy, sau khi đăng ký, mong muốn loại bỏ những thiếu sót của công ty giảm mạnh. Nếu không có hành động như vậy, giao dịch không thể được đăng ký với các cơ quan chức năng của Rosreestr. Nếu nhà phát triển không loại bỏ những thiếu sót trong một thời gian dài, có một lựa chọn: ký một chứng chỉ chấp nhận có đặt trước, trong đó chỉ ra khung thời gian hoàn thiện đối tượng.

Nhà ở được bảo đảm bằng bất động sản

Thế chấp là cách tốt nhất để giải quyết vấn đề nhà ở cho hầu hết các gia đình. Luật cho phép mua nhà ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, để lại quyền phê duyệt giao dịch cho ngân hàng. Đừng nhầm lẫn thế chấp với cho thuê: trong trường hợp thứ hai, tài sản vẫn thuộc về chủ thể tài trợ cho giao dịch. Sự tham gia của ngân hàng (nợ đối với nó) nhất thiết phải được phản ánh trong các tài liệu đăng ký.

Một giao dịch liên quan đến tiền từ ngân hàng hơi phức tạp hơn:

• một thỏa thuận được ký kết với nhà phát triển để mua bất động sản;
• một đơn được nộp cho ngân hàng với một yêu cầu cho vay;
• sau khi nhận được tiền, nhà phát triển cấp một chứng chỉ cho biết rằng người mua (cổ đông) không có nợ đối với đối tượng;
• quyền chọn - người bán căn hộ trên thị trường thứ cấp xác nhận việc nhận tiền.

Hơn nữa - thủ tục tương tự: bạn cần thu thập tài liệu về đối tượng và đăng ký giao dịch. Căn hộ mới cũng cần có giấy thông hành kỹ thuật, và hợp đồng nghiệm thu mặt bằng đi vào hoạt động được đính kèm. Theo quy định, các chủ đầu tư có một bộ phận bán hàng giúp thu thập các giấy tờ cần thiết.

Chú ý! Sau khi đăng ký giao dịch, bạn cần thông báo cho ngân hàng trong khoảng thời gian quy định trong thỏa thuận. Việc không tuân thủ yêu cầu này sẽ dẫn đến các biện pháp trừng phạt đối với người đi vay. Cho đến khi ngân hàng cung cấp cho Rosreestr giấy chứng nhận trả nợ, bạn không thể thực hiện bất động sản nào.

Nếu nhà ở được mua trên thị trường thứ cấp, các giấy tờ bổ sung sẽ được yêu cầu để mua căn hộ khi thế chấp. Chúng bao gồm một tài liệu về thẩm định bất động sản, và nó cần thiết ở giai đoạn vay vốn ngân hàng. Điều này được thực hiện để tránh các giao dịch hư cấu khi tài sản được bán với giá quá cao.

Cần lưu ý rằng ngân hàng sẽ không đồng hành cùng giao dịch của khách hàng, chỉ giới hạn mình tham gia tài chính vào quá trình này. Nhưng việc kiểm soát sẽ đầy đủ và toàn diện, và trong trường hợp vi phạm các điều khoản của hợp đồng, tổ chức có thể yêu cầu trả lại toàn bộ số tiền.

Mua phòng

Hồ sơ mua cổ phần căn hộ bao gồm văn bản thông báo cho các chủ sở hữu khác về giao dịch được đề xuất. Họ có quyền ưu tiên mua phòng với giá được đưa ra cho người khác. Nếu không có thông báo do công chứng viên soạn thảo, hợp đồng không thể được đăng ký với Rosreestr.

Theo các quy tắc tương tự, việc chuyển nhượng quyền sở hữu một phần của công trình nhà ở được thực hiện, nếu cổ phần không được phân bổ bằng hiện vật. Về lý thuyết, căn hộ cũng có thể được chia thành hai đối tượng riêng biệt, nhưng điều này khó hơn. Tuy nhiên, nếu quyền mua trước không được tôn trọng, các chủ sở hữu vốn cổ phần khác chỉ có thể yêu cầu chuyển giao nghĩa vụ của người mua cho mình, nhưng không được hủy bỏ giao dịch.

Đặc điểm của việc mua nhà bằng giấy chứng nhận

Như bạn đã biết, đối với trường hợp sinh con đầu lòng (từ 01/01/2020), sinh con thứ hai trở đi, vốn thai sản được thanh toán. Nó có thể được thực hiện để cải thiện điều kiện sống của gia đình. Quy tắc chính là phân bổ cổ phần, nơi đứa trẻ cũng sẽ nhận được phần của mình. Do đó, hồ sơ mua nhà theo vốn thai sản chủ yếu bao gồm giấy chứng nhận cho phép họ được hỗ trợ tài chính.

Các điều kiện khác sẽ được yêu cầu:

• Được sự đồng ý của cơ quan giám hộ, cơ quan giám hộ (trường hợp bán song song đối tượng nơi đăng ký hộ khẩu cho trẻ em);
• Phản ánh trong hợp đồng về thực tế chuyển nhượng cổ phần cho từng người con đã nhận vốn, với đăng ký sau đó.

Trước tiên, bạn cần liên hệ với Quỹ hưu trí (tại văn phòng lãnh thổ hoặc thông qua cổng của Dịch vụ Nhà nước). Chứng chỉ được phát hành phù hợp để thanh toán toàn bộ hoặc một phần giao dịch trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Không thể tránh khỏi sự tham gia của FIU, vì tiền sẽ được chuyển vào tài khoản của người bán bất động sản bởi bộ phận được chỉ định.

Để hoàn tất giao dịch, bạn sẽ cần các tài liệu xác nhận sự hiện diện của trẻ em: giấy khai sinh. Người mua không được tước quyền của cha mẹ đối với con trai hoặc con gái. Cơ quan giám sát giám sát tính đúng đắn của giao dịch. Tuy nhiên, nếu có sai sót, họ sẽ không thách thức bản thân thỏa thuận mà chỉ phản đối tính hợp pháp của việc chuyển tiền theo chứng chỉ.

Quan trọng! Matkapital có thể được sử dụng để trả khoản đầu tiên cho một khoản vay hoặc để trả một phần nợ, lãi suất. Hướng dẫn chi tiết về việc xử lý quỹ có sẵn trên trang web của FIU.

Nơi lỗi có thể xuất hiện

Điều quan trọng là người mua bất động sản phải đảm bảo rằng anh ta đang mua chính xác đối tượng đã được hiển thị cho anh ta. Trước khi kiểm tra giấy tờ khi mua căn hộ, cần khớp với các địa chỉ. Có những trường hợp thay vì một mặt bằng họ đã bán một mặt bằng khác. Một khía cạnh quan trọng khác là khu vực xây dựng. Bảng dữ liệu cũ có thể có sai sót và không chính xác.Người mua có quyền đảm bảo rằng mình đang trả tiền cho những "mét" thực chứ không phải qua đường hàng không.

Những vấn đề chung:

• hộ chiếu không hợp lệ (ví dụ: sau khi thay đổi tên);
• lỗi kỹ thuật trong bảng dữ liệu;
• thông tin về quyền tài sản (được vẽ ra khi có hành vi vi phạm);
• vấn đề với việc tư nhân hóa đối tượng (thực hiện bất hợp pháp).

Các tài liệu này cần được kiểm tra trong trường hợp nghi ngờ

Cần kiểm tra những giấy tờ gì khi mua căn hộ

Các giấy tờ trên cơ sở đó đã được chuyển quyền sở hữu cho người bán. Cần phải nhanh chóng thực hiện một số giao dịch, khi mỗi người sở hữu một căn hộ trong thời gian tối thiểu. Nhờ trích xuất từ ​​USRN, bạn có thể tìm hiểu lịch sử của bất động sản, bảo vệ bản thân khỏi một giao dịch tiềm ẩn nguy hiểm.

Cách lập hợp đồng mua bán

Bạn có thể yêu cầu sự trợ giúp từ môi giới hoặc luật sư: dịch vụ này được cung cấp riêng. Các mẫu thỏa thuận mẫu trên internet cũng tốt. Thỏa thuận càng đơn giản thì càng tốt, và một số lượng lớn các điều kiện bổ sung nên cảnh báo.

Quan trọng! Giá ghi trong hợp đồng phải thực tế. Nếu giao dịch bị hủy bỏ, các bên được trở lại trạng thái ban đầu. Định mức thấp hơn số tiền có thể dẫn đến tổn thất tài chính.

Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn không tuân theo tất cả các thủ tục

Một số tài liệu có thể được yêu cầu bảo hiểm, nhưng sự phòng ngừa sẽ không thừa, vì chúng ta đang nói về số tiền lớn. Ví dụ, nếu một ngôi nhà được mua trong thời kỳ hôn nhân, thì cần phải có sự đồng ý để nó xa rời "nửa sau". Nó xảy ra đến mức một người kết hôn và ly hôn nhiều lần, dấu vết của người vợ cũ không còn nữa.

Nếu bạn không chắc chắn rằng những người khác không đăng ký mua căn hộ, giao dịch có thể bị thách thức trong tương lai. Điều này cũng đúng với bất động sản thừa kế. Bất kỳ người kế thừa nào, vì lý do chính đáng, không yêu cầu quyền của mình, có thể làm như vậy trong tương lai.

Chú ý! Khi mua nhà trên thị trường thứ cấp, bạn nên nhờ đến sự trợ giúp của các nhà môi giới để kiểm tra toàn diện giao dịch. Các tổ chức chịu trách nhiệm về tài chính đối với chất lượng của dịch vụ được cung cấp.

Hồ sơ đăng ký bao gồm toàn bộ gói tài liệu liên quan đến giao dịch trước đó. Những người tham gia thị trường chuyên nghiệp có quyền lấy nó và nghiên cứu nó. Tất nhiên, không có ích gì khi làm điều này liên quan đến bất động sản mới được tạo ra. Nhưng nếu đối tượng đã qua tay ít nhất một tay thì việc đề phòng sẽ không thừa.

Những gì sẽ có trong tay sau khi giao dịch hoàn tất

Kết quả là nhà nước đăng ký thỏa thuận, trên cơ sở đó quyền sở hữu được chuyển giao cho người mua. Giấy tờ nhận được khi mua căn hộ – đây là bản trích lục từ USRN, một hộ chiếu kỹ thuật, cũng như một thỏa thuận được ký kết bởi các bên. Các bên có quyền sao chụp các giấy tờ đã sử dụng trong quá trình tố tụng cho mình. Người bán nhận đầy đủ tiền theo thỏa thuận.

Các giấy tờ được cấp khi mua căn hộ chung cư xây dựng chung sẽ có giấy chứng nhận rằng cổ đông đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với chủ đầu tư. Hãy nhớ lưu giấy này để tham khảo trong tương lai (đôi khi các công ty phá sản).

Nhiều tài liệu nhận được sẽ cần thiết để phát hành khấu trừ tài sản.

Chi phí thực hiện giao dịch

Đối với công dân là 2000 rúp và đối với những người thực hiện giao dịch qua cổng Dịch vụ Nhà nước sẽ là 1400. Số tiền này chỉ bao gồm đăng ký hợp đồng và thực hiện các thay đổi đối với USRN. Một chiết xuất có giá từ 350 rúp. Dịch vụ của người môi giới, tài liệu trùng lặp được thanh toán riêng.