Ki fejlesztő és mit csinál egy fejlesztő cég

A közelmúltban sok új szó jelent meg, amelyek jelentése korántsem mindig egyértelmű. Ezek egyike egy fejlesztő és fejlesztő vállalat. A reklámokból megértheti, hogy építkezéshez kapcsolódnak, de miért ne nevezhetné őket építőnek és építőipari cégnek? És mivel az építkezés csak egy része azoknak a feladatoknak, amelyeket a fejlesztők végeznek.

Mi a fejlesztés, mit csinál a fejlesztő

Maga a "development" szó az angol fejlesztés átírása, amelynek leggyakoribb fordítása a fejlődés (growth).

Fejlődés Vállalkozói tevékenység kapcsolódik-e ingatlanobjektum létrehozásához, meglévő épület vagy telek rekonstrukciójához vagy megváltoztatásához, ami értékük növekedéséhez vezet?

Ennek megfelelően a fejlesztő társaság célja az ingatlanok értékének növelése és nyereséges értékesítése.

Fejlesztési projekt szakaszai

Miben különbözik tehát egy fejlesztő az építtetőtől? Az a tény, hogy a fejlesztő csak a projektet hajtja végre, közvetlenül kivitelezési munkákat végez, esetleg pénzeszközök bevonásával. Míg a fejlesztés teljes ciklust feltételez - az ötlettől a végső megvalósításig. Vagyis a fejlesztő cég a következőkkel foglalkozik:

• Ötlet kidolgozása. Lehet kereskedelmi objektum - irodaház, bevásárlóközpont stb. Lehet új háztömb, mind magán-, mind többszintes.
• A helyzet elemzése. Kiszámítják, hogy ez az ötlet mennyire lehet likvid, a megtérülési idő, az esetleges nyereség és a kockázat mértéke. Ezen adatok alapján döntés születik a projekt megvalósíthatóságáról.
• Építkezés (rekonstrukciós épületek) keresése, jogok megszerzése.
• Projekt létrehozásával.
• Vállalkozó keresése a létesítmény építéséhez vagy rekonstrukciójához.
• Az építési folyamat figyelemmel kísérése.
• Vásárlókat vagy bérlőket keres.
• Tárgykezelés.

A fejlesztő cég szokásos felépítése, amely szerint egyértelmű, hogy változatos feladatokat kell ellátnia

Ez egy fejlesztési projekt. Röviden: kitalálták, értékelték az eredményességet, helyet találtak és megvalósítottak. Kiderült, hogy a fejlesztő vállalat olyan szervezet, amely teljes felelősséggel tartozik az egész építési ciklusért - az ötlettől kezdve a végső megvalósításig. A fejlesztő csak épít, egy fejlesztő cég felveheti kifejezetten az építkezéshez. Vagyis csak a projekt egy részét hajtja végre.

Ahogy el lehet képzelni, a projekt teljes megvalósítása nagy kockázatot jelent. Az ilyen vállalatok vagy maguk, vagy pénzeszközök segítségével finanszírozzák a projekteket. Saját tőke felépítése lehetséges. De befektetik a pénzüket is, és nyereséget csak a megvalósítás szakaszában kapnak - eladásból és lízingből.

A fejlesztési tevékenységek típusai és jellemzői

Ha általában a fejlesztés feladatairól beszélünk, akkor ez egy épület, egy épületegyüttes vagy egy telek értékének növekedése. Az egyik irány a rekonstrukció. Ez a másodlagos piac fejleménye. A tevékenység gyakran összefügg az épület rendeltetésének megváltozásával. Egy régi épületet vagy csoportot megvásárol, teljesen átépít, majd vagy elad, vagy maga a cég üzemelteti.

Ha a semmiből való építkezésről beszélünk, akkor a fejlesztő cég feladata ebben az esetben a legfolyékonyabb épület megépítése. Mindenesetre ismerni kell a piacot és annak alakulását. Az építési technológiák ismerete, tapasztalt marketingesek és menedzserek jelenléte szükséges. A fejlesztési projekt gyakran nem egy épület, hanem egy egész csoport vagy falu építését jelenti. Ezután a projekt magában foglalja az infrastruktúra létrehozását.Általánosságban elmondható, hogy a vállalat szerkezete eltérő lehet - azokra a feladatokra vonatkozóan, amelyek végrehajtására vállalkozik.

A terv nemcsak lakó- vagy ipari épületeket tartalmaz, hanem infrastruktúrát, rendezést stb.

Kétféle fejlesztő cég létezik:

• Díjfejlesztés (díjfejlesztés).
• Spekulatív fejlődés (spekulatív fejlődés).

Ha a szervezet a Díj-fejlesztés elvén működik, akkor projekteket valósít meg az ügyfél számára. Ebben az esetben a fejlesztő vállalat kockázata kisebb, mivel az alapokat általában az ügyfél fekteti be. Az ügyfél érdeke ebben az esetben az, hogy a fejlesztők kapcsolatokat építettek ki a szakemberekkel a projekt bármely részének megvalósítása érdekében. Vagy saját munkatársaik vannak (nagyon ritkán), vagy egy speciális feladatot delegálnak egy speciális vállalatra. De maguknak vannak szakembereik, akik figyelemmel kísérik a munka minőségét. Ebben a tekintetben a kockázatok kisebbek, a befektetések profitja magasabb.

A vállalat típusa is fontos

A spekulatív fejlesztő vállalatok maguk építenek. Nem fogják eladni az ingatlant, de kezelés alatt hagyják. Ebben az esetben nagyobb az érdeklődés a projekt magas színvonalú megvalósítása iránt - végül is minden működési problémát magának kell megoldania. De a kockázatok magasabbak, illetve a négyzetméterenkénti költség is. De az eredmény valószínűleg jobb lesz.

Földfejlesztés

A földfejlesztés vagy a földfejlesztés (angolul Land - land) egy olyan tevékenység, amely magában foglalja a telek értékének növelését. Ez a tevékenység általában a telek rendeltetésének megváltozásával, kisebb területekre történő felosztásával, a későbbi épületértékesítéssel történő kommunikáció biztosításával jár. Sőt, leggyakrabban az ilyen telkeket építésfejlesztők vásárolják meg projektjeik megvalósításához. Röviden, ez a séma.

A területfejlesztő intézkedései eredményeként egy közönséges telek építésre kész helyzetté válik, ami fontos a formalizált dokumentumokkal. Csak a szerzői jog tulajdonosának változását kell regisztrálni.

A területfejlesztés a vállalkozások külön kategóriája az építési piacon

Miért külön ez a fajta tevékenység külön csoportra? Mert ez egy hosszú és bonyolult folyamat. Például a kinevezések megváltoztatása több mint egy évet vehet igénybe. Ebben a szakaszban legfeljebb 250 aláírást kell összegyűjteni. A befizetések összege (hivatalos és nem hivatalos) szintén lenyűgöző. Ezt a fajta tevékenységet tartják a legkockázatosabbnak. Mivel elképzelni kell nemcsak a piaci trendeket, hanem a régió fejlesztési stratégiáját, a jövőbeni ügyfelek fizetőképességét, a szabályozási és jogszabályi keretek tervezett változtatásait és sok olyan dolgot is, amelyet nehéz megjósolni.

Amikor egy földterületet választ a tevékenységéhez, egy fejlesztő vállalat először meghatározza, hogy kit érdekelhet ez a projekt - meghatározzák a potenciális fogyasztók egy csoportját. Ennek megfelelően a tájtervezés, az épületek és az infrastruktúra szintjét szigorúan a megrendelők osztályának megfelelően tervezik.

Ugyanakkor fontolóra veszik a befektetők forrásainak bevonására vonatkozó tervet, mivel a társaság saját befektetett forrásai általában a teljes összeg 20-30% -át teszik ki. Nagy figyelmet fordítanak a vizsgált terület ökológiai állapotára, a szomszédos városi területekkel és a központtal való közlekedési kapcsolatok fejlesztésének lehetőségére és kilátásaira.

Hogyan válasszunk fejlesztőt

Egy fejlesztő vállalat megbízhatóságát a sikeresen befejezett projektek száma határozza meg. Ez a siker és a megbízhatóság fő mércéje. Nyilvánvaló, hogy ezek általában nagy és "régi" szereplők, akik hosszú évek óta vannak a piacon. Pontosan ez a piaci szegmens fejlődésének összetettsége: a fiatal szervezetek számára nagyon nehéz belépni az üzleti életbe. Amellett, hogy sok tőke szükséges, megalapozott kapcsolatokra, szakemberekből álló személyzetre és potenciális ügyfelekre van szükség.Ugyanakkor a kész projektek megvalósítása nem biztos, hogy olyan sikeres, nem a munka rossz minősége, hanem a tekintély és a név hiánya, valamint az alacsony szintű bizalom miatt.

Fontos a tapasztalat, az elkészült projektek jelenléte

Minden régiónak megvan a saját besorolása a fejlesztő vállalatokról. Nagyok és mindenki által ismertek, egyszerre több nagy projektet is lebonyolíthatnak, mivel nevüknek köszönhetően könnyedén vonzzák a befektetők forrásait. Ha építés alatt álló létesítménybe kíván beruházni, akkor éppen egy ilyen céget - névvel, nagy számban épített és üzembe helyezett létesítményekkel - érdemes keresni.

A nagyvárosokban több ilyen fejlesztő cég vagy projekt is létezhet. A választáshoz hasonlítsa össze a tárgy vonzerejét saját maga számára. Ebben az esetben nemcsak a szükséges pénzeszközök, hanem az ingatlan "darabja" értékének esetleges növekedése szempontjából is értékelni kell. Ha más projekteket valósítanak meg a közelben vagy a közelben, akkor valószínűleg a költségek gyorsan növekednek, valamint javul a kommunikáció más kerületekkel és a központtal, más városokkal.

Az is fontos, hogy milyen állapotban adják át a tárgyakat, mennyire kényelmesek

És még egy tipp: ne légy lusta, menjen a kiválasztott vállalatok már megrendelt tárgyaihoz. Járjon körül, nézze meg, hogyan működik minden, kényelmes vagy sem, akár tetszik, akár nem. Ügyeljen az épület állapotára néhány évvel a szállítás után. A lényeg nemcsak az alapkezelő társaságban, hanem a projekt minőségében, a technológiák betartásában és a normál anyagok használatában is. Általánosságban elmondható, hogy a siker és a tekintély sok összetevője van. Csak ígéretekre és reklámfüzetekre támaszkodva - feleslegesen kockáztatva a pénzét. A munka eredményeinek értékelése után könnyebb döntést hozni. És ami még fontosabb, hogy jobban bízzunk az eredményekben, és ez sokba kerül.