Kas ir attīstītājs un ko dara attīstības uzņēmums

Nesen ir parādījušies daudzi jauni vārdi, kuru nozīme nebūt ne vienmēr ir skaidra. Viens no tiem ir attīstības un attīstības uzņēmums. Pēc reklāmas jūs varat saprast, ka tie ir saistīti ar būvlaukumu, bet kāpēc gan tos nesaukt par celtniekiem un celtniecības uzņēmumiem? Un tāpēc, ka būvniecība ir tikai daļa no uzdevumiem, kurus izstrādātāji veic.

Kas ir attīstība, ko dara attīstītājs

Pats vārds "attīstība" ir angļu valodas attīstības transliterācija, kuras izplatītākais tulkojums ir attīstība (izaugsme).

Attīstība Vai uzņēmējdarbība ir saistīta ar nekustamā īpašuma objekta izveidošanu, esošas ēkas vai zemes gabala rekonstrukciju vai pārveidošanu, kā rezultātā palielinās to vērtība.

Attiecīgi attīstības uzņēmuma mērķis ir palielināt nekustamā īpašuma vērtību un tā rentablu pārdošanu.

Attīstības projekta posmi

Ar ko tad attīstītājs atšķiras no celtnieka? Fakts, ka attīstītājs tikai īsteno projektu, tieši veic būvdarbus, iespējams, iesaistot līdzekļus. Kamēr izstrāde aizņem pilnu ciklu - no idejas līdz galīgajai ieviešanai. Tas ir, attīstības uzņēmums nodarbojas ar:

• Idejas izstrāde. Tas var būt komerciāls objekts - biroju ēka, tirdzniecības centrs utt. Var būt jauns māju bloks, gan privāts, gan daudzstāvu.
• Situācijas analīze. Tiek aprēķināts, cik lielā mērā šī ideja var būt likvīda, atmaksāšanās laiks, iespējamā peļņa un riska pakāpe. Pamatojoties uz šiem datiem, tiek pieņemts lēmums par projekta iespējamību.
• Būvlaukuma meklēšana (ēkas rekonstrukcijai), tiesību iegūšana.
• Veidojot projektu.
• Darbuzņēmēja meklēšana objekta celtniecībai vai rekonstrukcijai.
• Būvniecības procesa uzraudzība.
• Meklē pircējus vai īrniekus.
• Objekta pārvaldība.

Attīstības uzņēmuma standarta struktūra, saskaņā ar kuru ir skaidrs, ka jums ir jāveic dažādi uzdevumi

Šis ir attīstības projekts. Īsāk sakot, viņi to izdomāja, novērtēja efektivitāti, atrada vietu un to īstenoja. Izrādās, ka attīstības uzņēmums ir organizācija, kas ir pilnībā atbildīga par visu būvniecības ciklu - sākot no idejas līdz tās galīgai ieviešanai. Izstrādātājs tikai būvē, viņu var nolīgt attīstības uzņēmums, kas paredzēts tieši būvniecībai. Tas ir, tas veic tikai daļu no projekta.

Kā jūs varat iedomāties, pilnīga projekta īstenošana ir liels risks. Šādi uzņēmumi finansē projektus vai nu paši, vai ar līdzekļu palīdzību. Iespējama kapitāla palielināšana. Bet viņi arī iegulda savu naudu, un peļņu viņi saņems tikai ieviešanas posmā - no pārdošanas un nomas.

Attīstības darbību veidi un iezīmes

Ja mēs runājam par attīstības uzdevumiem kopumā, tas ir ēkas, ēku kompleksa, zemes gabala vērtības pieaugums. Viens no virzieniem ir rekonstrukcija. Tā ir attīstība sekundārajā tirgū. Bieži vien darbība ir saistīta ar ēkas mērķa maiņu. Vecu ēku vai grupu nopērk, pilnībā pārbūvē, pēc tam pati kompānija vai nu pārdod, vai apsaimnieko.

Ja mēs runājam par būvniecību no nulles, tad attīstības uzņēmuma uzdevums šajā gadījumā ir uzcelt vislikvidāko ēku. Jebkurā gadījumā ir jāapzinās tirgus un tā attīstības tendences. Obligātas zināšanas par būvniecības tehnoloģijām, pieredzējušu tirgotāju un vadītāju klātbūtne. Bieži vien attīstības projekts ir nevis vienas ēkas, bet visas grupas vai ciemata būvniecība. Tad projekts ietver infrastruktūras izveidi.Kopumā uzņēmuma struktūra var būt atšķirīga - attiecībā uz uzdevumiem, kurus tā apņemas īstenot.

Plāns ietver ne tikai dzīvojamās vai rūpnieciskās ēkas, bet arī infrastruktūru, sakārtošanu utt.

Ir divu veidu attīstības uzņēmumi:

• Maksas izstrāde (maksas attīstība).
• Spekulatīvā attīstība (spekulatīvā attīstība).

Ja organizācija darbojas pēc maksas izstrādes principa, tā klientam īsteno projektus. Šajā gadījumā attīstības uzņēmuma riski ir mazāki, jo līdzekļus parasti iegulda klients. Klienta interese šajā gadījumā ir tā, ka izstrādātāji ir izveidojuši attiecības ar profesionāļiem, lai īstenotu jebkuru projekta daļu. Viņiem vai nu ir savs personāls (ļoti reti), vai arī viņi deleģē īpašu uzdevumu specializētam uzņēmumam. Bet viņiem pašiem ir speciālisti, kas uzrauga darba kvalitāti. Šajā ziņā riski ir mazāki, peļņa no ieguldījumiem ir lielāka.

Svarīgs ir arī uzņēmuma veids

Spekulatīvās attīstības uzņēmumi būvē paši. Viņi negrasās īpašumu pārdot, bet atstāj to pārvaldībā. Šajā gadījumā interese par kvalitatīvu projekta īstenošanu ir lielāka - galu galā visas operatīvās problēmas jums būs jāatrisina pašiem. Bet riski ir attiecīgi augstāki, attiecīgi arī kvadrātmetra izmaksas. Bet rezultāts, visticamāk, būs labāks.

Zemes attīstība

Zemes attīstība vai zemes attīstība (no angļu valodas Land - zeme) ir darbības veids, kas saistīts ar zemes gabala vērtības palielināšanu. Parasti šī darbība ir saistīta ar vietnes mērķa maiņu, tās sadalīšanu mazākos apgabalos, sakaru nodrošināšanu ar turpmāko pārdošanu celtniecībai. Turklāt visbiežāk šādus zemes gabalus iegādājas būvniecības attīstītāji, lai īstenotu savus projektus. Īsāk sakot, tā ir shēma.

Zemes attīstītāja darbību rezultātā parasts zemes gabals pārvēršas par vietu, kas ir gatava sākt būvniecību, kas ir svarīgi ar formalizētajiem dokumentiem. Ir jāreģistrē tikai autortiesību īpašnieka maiņa.

Zemes apbūve ir atsevišķa uzņēmumu kategorija būvniecības tirgū

Kāpēc šāda veida aktivitātes tiek sadalītas atsevišķā grupā? Jo tas ir garš un sarežģīts process. Piemēram, tikšanās mainīšanas procedūra var ilgt vairāk nekā gadu. Šajā posmā jums jāsavāc līdz 250 parakstiem. Iespaidīgs ir arī maksājumu (oficiālo un neoficiālo) apjoms. Tieši šāda veida darbība tiek uzskatīta par visriskantāko. Tā kā ir nepieciešams priekšstats ne tikai par tirgus tendencēm, bet arī par reģiona attīstības stratēģiju, nākotnes klientu maksātspēju, plānotajām izmaiņām normatīvajā un likumdošanas ietvarā un daudzām lietām, kuras grūti prognozēt.

Izvēloties zemes gabalu savai darbībai, attīstības uzņēmums vispirms nosaka, kurš varētu būt ieinteresēts šajā projektā - tiek noteikta potenciālo patērētāju grupa. Attiecīgi ainavu dizaina, ēku un infrastruktūras līmenis tiek plānots stingri atbilstoši klientu klasei.

Tajā pašā laikā tiek apsvērts plāns investoru līdzekļu piesaistīšanai, jo uzņēmuma pašu ieguldītie līdzekļi parasti veido 20–30% no kopējās summas. Liela uzmanība tiek pievērsta aplūkojamās teritorijas ekoloģiskajam stāvoklim, transporta savienojumu ar kaimiņu pilsētu teritorijām un centru attīstības iespējām un perspektīvām.

Kā izvēlēties izstrādātāju

Attīstības uzņēmuma uzticamību nosaka veiksmīgi pabeigto projektu skaits. Tas ir galvenais veiksmes un uzticamības rādītājs. Ir skaidrs, ka parasti tie ir lieli un "veci" spēlētāji, kas tirgū ir bijuši daudzus gadus. Tieši šī tirgus segmenta attīstība ir sarežģīta: jaunajām organizācijām ir ļoti grūti iekļūt biznesā. Papildus tam, ka ir nepieciešams liels kapitāls, ir nepieciešami labi izveidoti kontakti, speciālistu personāls un potenciālie klienti.Tajā pašā laikā gatavu projektu īstenošana var nebūt tik veiksmīga nevis sliktas darba kvalitātes, bet autoritātes un vārda trūkuma un zemas uzticības dēļ.

Svarīga ir pieredze, pabeigto projektu klātbūtne

Katram reģionam ir savs attīstības uzņēmumu reitings. Lieli un visiem labi zināmi, viņi var vienlaikus veikt vairākus lielus projektus, jo, pateicoties savam vārdam, viņi viegli piesaista investoru līdzekļus. Ja plānojat ieguldīt būvniecības stadijā, ir vērts meklēt tieši šādu uzņēmumu - ar nosaukumu, lielu skaitu uzbūvētu un nodotu ekspluatācijā objektu.

Lielajās pilsētās var būt vairāki šādi attīstības uzņēmumi vai projekti. Lai izvēlētos, salīdziniet objekta pievilcību sev. Šajā gadījumā ir jānovērtē ne tikai nepieciešamie līdzekļi, bet arī iespējamais jūsu "gabala" nekustamā īpašuma vērtības pieaugums. Ja tuvumā vai tuvumā tiek īstenoti citi projekti, visticamāk, izmaksas strauji pieaugs, kā arī uzlabosies saziņa ar citiem rajoniem un centru, citām pilsētām.

Svarīgi ir arī tas, kādā stāvoklī objekti jau ir nodoti, cik ērti tie ir

Un vēl viens padoms: neesiet slinki, dodieties uz izvēlēto uzņēmumu jau pasūtītajiem objektiem. Pastaigājieties, redziet, kā viss darbojas, ērti vai ne, neatkarīgi no tā, vai jums patīk tas, ko redzat vai nē. Dažus gadus pēc piegādes pievērsiet uzmanību ēkas stāvoklim. Punkts ir ne tikai pārvaldības uzņēmumā, bet arī projekta kvalitātē, tehnoloģiju ievērošanā un normālu materiālu izmantošanā. Kopumā ir daudz veiksmes un autoritātes sastāvdaļu. Paļaujoties tikai uz solījumiem un reklāmas brošūrām - lieki riskējot ar savu naudu. Pēc darba rezultātu novērtēšanas lēmumu ir vieglāk pieņemt. Un, vēl svarīgāk, pārliecināties par rezultātiem, un tas maksā daudz.