Kto je vývojár a čo robí developerská spoločnosť

V poslednej dobe sa objavilo veľa nových slov, ktorých význam nie je ani zďaleka vždy okamžite jasný. Jednou z nich je vývojová a vývojová spoločnosť. Z reklamy môžete pochopiť, že sú spojené so staveniskom, ale prečo ich nenazvať stavbár a stavebná firma? A pretože konštrukcia je iba časťou úloh, ktoré vývojári vykonávajú.

Čo je vývoj, čo robí vývojár

Samotné slovo „development“ je prepisom na anglický development, ktorého najbežnejším prekladom je development (growth).

Rozvoj Je podnikateľská činnosť spojená s vytvorením realitného objektu, rekonštrukciou alebo zmenou existujúcej budovy alebo pozemku, ktorá vedie k zvýšeniu ich hodnoty.

V súlade s tým je cieľom developerskej spoločnosti zvýšiť hodnotu nehnuteľností a ich výnosný predaj.

Fázy vývojového projektu

Ako sa potom líši vývojár od staviteľa? Skutočnosť, že developer iba realizuje projekt, priamo vykonáva stavebné práce, pravdepodobne so zapojením finančných prostriedkov. Zatiaľ čo vývoj predpokladá celý cyklus - od nápadu po konečnú implementáciu. To znamená, že developerská spoločnosť sa zaoberá:

• Rozvíjanie myšlienky. Môže to byť komerčný objekt - administratívna budova, nákupné centrum atď. Môže tu byť nový blok domov, súkromných aj viacpodlažných.
• Analýza situácie. Vypočíta sa, do akej miery môže byť táto myšlienka likvidná, doba návratnosti, možné zisky a miera rizika. Na základe týchto údajov sa rozhodne o uskutočniteľnosti projektu.
• Vyhľadávanie staveniska (budovy na rekonštrukciu), získanie práv.
• Vytvorením projektu.
• Hľadanie dodávateľa stavby alebo rekonštrukcie objektu.
• Monitorovanie stavebného procesu.
• Hľadajú kupujúcich alebo nájomcov.
• Správa objektov.

Štandardná štruktúra developerskej spoločnosti, podľa ktorej je zrejmé, že musíte plniť rôzne úlohy

Toto je rozvojový projekt. Skrátka to vymysleli, vyhodnotili účinnosť, našli si miesto a zrealizovali ho. Ukazuje sa, že developerská spoločnosť je organizácia, ktorá je plne zodpovedná za celý stavebný cyklus - od nápadu po jeho konečnú realizáciu. Developer iba stavia, môže si ho najať developerská spoločnosť špeciálne pre stavbu. To znamená, že vykonáva iba časť projektu.

Ako si viete predstaviť, úplná implementácia projektu je veľkým rizikom. Takéto spoločnosti financujú projekty buď sami, alebo pomocou finančných prostriedkov. Je možná výstavba vlastného imania. Investujú však tiež svoje peniaze a zisk dostanú až v štádiu implementácie - z predaja a prenájmu.

Typy a vlastnosti vývojových aktivít

Ak hovoríme o úlohách rozvoja všeobecne, jedná sa o zvýšenie hodnoty budovy, komplexu budov, pozemku. Jedným zo smerov je rekonštrukcia. Toto je vývoj na sekundárnom trhu. Činnosť je často spojená so zmenou účelu budovy. Stará budova alebo skupina sa kúpi, kompletne prestaví, potom ich buď predá, alebo prevádzkuje samotná spoločnosť.

Ak hovoríme o stavbe „od nuly“, potom je úlohou developerskej spoločnosti v tomto prípade postaviť najlikvidnejšiu budovu. V každom prípade je potrebné poznať trh a jeho vývojové trendy. Znalosť stavebných technológií, prítomnosť skúsených obchodníkov a manažérov je nevyhnutnosťou. Rozvojovým projektom je často výstavba nie jednej budovy, ale celej skupiny alebo dediny. Potom projekt zahŕňa vytvorenie infraštruktúry.Všeobecne môže byť štruktúra spoločnosti odlišná - pokiaľ ide o úlohy, ktoré sa zaväzuje vykonávať.

Plán zahŕňa nielen obytné alebo priemyselné budovy, ale aj infraštruktúru, usporiadanie atď.

Existujú dva typy vývojových spoločností:

• Vývoj poplatkov (vývoj poplatkov).
• Špekulatívny vývoj (špekulatívny vývoj).

Ak organizácia funguje na princípe Rozvoja poplatkov, realizuje pre zákazníka projekty. V takom prípade sú riziká developerskej spoločnosti menšie, pretože finančné prostriedky zvyčajne investuje zákazník. Záujem zákazníka v tomto prípade je, že vývojári nadviazali vzťahy s odborníkmi na realizáciu ktorejkoľvek časti projektu. Buď majú svojich zamestnancov (veľmi zriedka), alebo delegujú konkrétnu úlohu na špecializovanú spoločnosť. Ale sami majú špecialistov, ktorí sledujú kvalitu práce. V tomto ohľade sú riziká menšie, zisk z investícií je vyšší.

Dôležitý je aj typ spoločnosti

Spoločnosti špekulatívneho rozvoja stavajú pre seba. Nebudú predávať nehnuteľnosť, ale nechajú ju pod správou. V takom prípade je záujem o kvalitnú realizáciu projektu vyšší - koniec koncov, všetky prevádzkové problémy si budete musieť vyriešiť sami. Ale riziká sú vyššie, respektíve náklady na meter štvorcový. Výsledok však bude pravdepodobne lepší.

Rozvoj krajiny

Pozemkový rozvoj alebo Pozemkový rozvoj (z anglického Land - land) je druh činnosti, ktorá spočíva v zvýšení hodnoty pozemkového pozemku. Typicky je táto činnosť spojená so zmenou účelu lokality, jej rozdelením na menšie parcely, zabezpečením komunikácií s následným predajom na výstavbu. Navyše najčastejšie takéto pozemky kupujú stavební developeri na realizáciu svojich projektov. Stručne povedané, toto je schéma.

Výsledkom konania pozemkového developera je, že sa obyčajný pozemok zmení na miesto pripravené na začatie výstavby, čo je dôležité pri formalizovaných dokumentoch. Je potrebné iba zaregistrovať zmenu držiteľa autorských práv.

Pozemkový rozvoj je samostatnou kategóriou podnikov na stavebnom trhu

Prečo je tento typ aktivity rozdelený do samostatnej skupiny? Pretože je to dlhý a komplikovaný proces. Napríklad postup pri zmene vymenovania môže trvať viac ako jeden rok. V tejto fáze musíte zhromaždiť až 250 podpisov. Pôsobivá je aj výška platieb (oficiálnych i neoficiálnych). Práve tento druh činnosti sa považuje za najrizikovejší. Pretože je potrebné mať predstavu nielen o trhových trendoch, ale aj o stratégii rozvoja regiónu, solventnosti budúcich zákazníkov, plánovaných zmenách v regulačnom a legislatívnom rámci a mnohých ďalších veciach, ktoré sa dajú len ťažko predvídať.

Pri výbere pozemku pre svoje činnosti určí developerská spoločnosť najskôr to, koho by tento projekt mohol zaujímať - je určená skupina potenciálnych spotrebiteľov. Podľa toho je úroveň krajinného dizajnu, budov a infraštruktúry plánovaná striktne podľa triedy klientov.

Zároveň sa zvažuje plán prilákania finančných prostriedkov investorov, pretože vlastné investované prostriedky spoločnosti tvoria zvyčajne 20 - 30% z celkovej sumy. Zvláštna pozornosť sa venuje ekologickému stavu posudzovanej lokality, možnosti a perspektíve rozvoja dopravného spojenia so susednými mestskými oblasťami a centrom.

Ako si vybrať vývojára

Spoľahlivosť developerskej spoločnosti určuje počet úspešne ukončených projektov. Toto je hlavné meradlo úspechu a spoľahlivosti. Je zrejmé, že ide väčšinou o veľkých a „starých“ hráčov, ktorí sú na trhu už dlhé roky. To je práve obtiažnosť rozvoja tohto segmentu trhu: pre mladé organizácie je veľmi ťažké vstúpiť do podnikania. Okrem toho, že je potrebné veľké množstvo kapitálu, sú potrebné dobre zavedené kontakty, personál špecialistov a potenciálnych zákazníkov.Realizácia hotových projektov zároveň nemusí byť taká úspešná, a to nie pre zlú kvalitu práce, ale pre nedostatok autority a názvu a nízku úroveň dôvery.

Dôležitá je skúsenosť, prítomnosť hotových projektov

Každý región má svoje vlastné hodnotenie developerských spoločností. Všetci, dobre známi, môžu súčasne realizovať niekoľko veľkých projektov, pretože vďaka svojmu názvu ľahko priťahujú finančné prostriedky investorov. Ak plánujete investovať do rozostavaného zariadenia, stojí za to hľadať práve takúto spoločnosť - s menom, veľkým počtom vybudovaných a skolaudovaných zariadení.

Vo veľkých mestách môže byť niekoľko takýchto developerských spoločností alebo projektov. Ak si chcete vybrať, porovnajte atraktivitu objektu pre seba. V takom prípade je potrebné zhodnotiť nielen z hľadiska potrebných finančných prostriedkov, ale aj z hľadiska možného zvýšenia hodnoty vášho „kúsku“ nehnuteľnosti. Ak sa budú realizovať ďalšie projekty v blízkosti alebo v okolí, náklady s najväčšou pravdepodobnosťou rýchlo porastú, rovnako ako zlepšenie komunikácie s ostatnými okresmi a centrom, inými mestami.

Dôležitý je aj to, v akom stave sú už odovzdané predmety, aké sú pohodlné

A ešte jeden tip: nebuďte leniví, choďte k už objednaným objektom vybraných spoločností. Prejdite sa okolo a uvidíte, ako všetko funguje, je to pohodlné alebo nie, nech sa vám páči, čo vidíte alebo nie. Venujte pozornosť stavu budovy niekoľko rokov po dodaní. Nejde len o správcovskú spoločnosť, ale aj o kvalitu projektu, dodržiavanie technológií a použitie bežných materiálov. Vo všeobecnosti existuje veľa zložiek úspechu a autority. Iba na základe sľubov a brožúr - zbytočné riziko vystavenia vašich peňazí. Po vyhodnotení výsledkov práce je ľahšie rozhodnúť sa. A čo je dôležitejšie, mať väčšiu istotu vo výsledkoch, a to stojí veľa.